新加坡房地产

新加坡住房制度实现了“居者有其屋”，体现了房屋居住的本质属性

新加坡政府的“居者有其屋”计划获得了巨大成功，是政府解决住房问题的典范：①1995年（建国30年后），新加坡居民住房自有率就已经达到90%；②2005年人均住宅面积达到25平方米，有80%以上的新加坡公民住进了政府组屋。自90年代以来，房价的变动基本与宏观经济的变动相适应，显示新加坡政府在房价调控和抑制投机方面也取得了骄人的成绩。

组屋为主、私宅为辅的二元市场结构奠定了住房制度成功的基石

新加坡的房地产市场是以政府组屋市场为主（规模占比73%），以私人住宅市场为辅（规模占比26%）的二元结构市场，政府通过对组屋市场的有效调控实现房地产市场整体稳定，私人住宅市场的波动对整体市场冲击较小。

房地产市场这种一主一辅的二元结构可以协调地实现市场自我调整：①经济景气上升期，人们对未来收入较为乐观，房地产交易活跃，改善需求持续释放，房地产市场的热点在高层次组屋市场和私人住宅市场；②经济衰退阶段或个人财务情况恶化时，组屋市场能够保障人们最基本的住房需要，政府不会因为个人无法承担分期付款而强制收回组屋，建屋发展局通过相关政策计划来帮助屋主渡过难关。这种制度设计使得居民始终保留有产者身份，增加了新加坡人的安全感和对国家的信任感，避免了社会动荡。

全面管理的房地产调控体系是新加坡住房制度发挥效力的核心

组屋的申购、配售、转售制度保障中低住房需求，抑制投机炒作：①组屋的申购资质要求严格，保障社会中低层的住房需求；②配售环节由建屋发展局公平执行；③转售制度则对组屋二手交易设置了严苛的限制条件和交易成本，抑制组屋市场投机行为。

土地管理局、建屋发展局、市区重建局、中央公积金局等房地产市场监管机构的职能实现了从土地征用、规划、开发或旧改到配售、服务、购房贷款的全流程覆盖，互相独立运营，确保政府对房地产市场的控制力。

土地征用制度使得政府可以较低的价格获取土地，保障组屋建设用地的供给，从源头降低组屋的成本。